违约解除房屋买卖合同，卖方被判赔偿溢价损失175万余元|初审 不具备上市条件央产房买卖合同被判解除，责任和损失如何负担？
违约解除房屋买卖合同，卖方被判赔偿溢价损失175万余元|初审
不具备上市条件央产房买卖合同被判解除，责任和损失如何负担？---成某与杜某、某中介公司房屋买卖合同纠纷案法律解析
供稿│易居房产律师团队研究部
来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-058）
【关键词】
央产房 合同解除 房屋使用费 中介费 溢价款 腾退房屋
【要点提示】
央产房尚不具备上市交易的条件，买、卖双方实际已无法继续履行，合同被判解除。对于导致该合同解除的责任以及损失的负担，法院认为：在房屋买卖合同中，卖方承诺在签约后一年半将涉案房屋过户给买方，现卖方不能履行该义务，其行为应认定为违约；由于房屋的属性系央产房，买受人亦在交易前已经知悉，其应当对该交易以及履行后果尽到足够的注意义务，亦可以避免损失的发生。因此，法院判定买、卖双方对导致合同的解除按照责任比例进行分担。
【当事人信息】
原告：成某（买方、反诉被告、被上诉人）
被告：杜某（卖方、反诉原告、上诉人）
第三人：某中介公司（原审第三人）
【案情简介】
杜某原系某科学研究院职工，1998年，杜某以97成本价购买涉案房屋。2001年9月，杜某取得该房屋所有权证。2007年3月26日，杜某（卖方）与成某（买方）、某中介公司（居间方）签订《房屋买卖合同》、《补充协议》等交易文件。
2010年4月13日，涉案房屋原产权单位房产科出具证明，内容为：“根据我院规定，涉案房屋暂不易上市交易（住房信息已上报国管局）”。2013年，杜某以涉案房屋不能上市交易，合同无法继续履行为由将成某诉至本院，请求解除双方签订的《房屋买卖合同》，并要求成某及现居住人成某1腾退房屋。2013年7月23日，法院作出民事判决书，认定杜某与成某签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》有效，但涉案房屋属某研究院以福利售房方式发售给本院职工的央产房，其对外出售须符合原产权单位相关售房政策，然成某非该研究院职工，其与杜某所签订的合同实质上已无法继续履行，并判决：1、解除杜某与成某签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》中关于涉案房屋的相关房屋买卖的内容；2、成某、成某1将涉案房屋腾空交还杜某。后，成某不服一审判决上诉至某中级人民法院，某中级人民法院作出民事判决书，认定杜某承诺在合同签订之日起一年半内办理好该房屋央产房上市手续，现该承诺不能实现，杜某应承担相应责任，成某就相应损失问题可另行解决，并判决驳回成某上诉，维持原判。
经原产权单位房产科进行调查，该部门答复：涉案房屋所处的房屋不允许对外上市交易，只能在职工内部进行交易，交易价格由双方协商，单位对交易价格没有条件要求。涉案房屋对出售对象有限制，只能出售本单位的职工，交易价格没有限制，可以按市场价格出售给本单位职工。房屋不能上市交易原产权人是知道的。涉案院产权证是2001年9月办理完毕，杜某当时已经与我单位解除关系不是我单位职工了，所以才发放了产权证，杜某是2002年8月22日领取的房屋产权证，当时房屋均不允许出售。另，杜某反诉主张从2007年3月26日起至诉讼时，涉案房屋一直由成某一方居住使用为由，要求成某支付2007年3月26日至实际腾退房屋之日的房屋占用费。
审理中，法院根据双方当事人申请，委托某房地产评估咨询有限公司分别就下列事项进行评估鉴定：某房地产评估咨询有限公司于2014年6月6日出具《房地产估价报告》，载明：1、涉案房屋在2013年7月23日的公开市场价值为281.06万元；2、涉案房屋在2010年4月13日的公开市场价值为150.7万元；3、涉案房屋在估价时点2014年3月25日，租期自2007年3月26日至2014年3月25日期间的租金使用总价为322173元。经核算，涉案房屋在2007年3月26日至2014年3月25日期间的月平均租金为3835元。成某支付评估费7500元。杜某支付评估费共计9000元。审理中，某中介公司签收开庭传票后并无正当理由未到庭参与庭审。
成某诉至法院，请求：1、返还成某购房款人民币52万元，房屋中介费13600元；2、按照同期银行贷款利率支付成某上述款项自2007年3月26日至实际支付之日的利息，截至2014年1月7日暂计为241355元；3、赔偿成某的装修费损失48154元；4、支付成某自2008年9月26日至实际支付之日的违约金，以615000元为基数按照每日万分之四的标准计算，截止到2014年1月1日违约金共计472812元；5、支付成某房屋溢价款损失2195600元。。
杜某反诉至法院：请求：1、成某支付从2007年3月26日起至2014年3月25日的房屋占用费322173元；2、成某按照每月3835元标准支付2014年3月26日至实际腾退房屋之日的房屋占用费。
【法院判定】
一审：1、杜某返还给成某购房款人民币五十二万元，并按中国人民银行同期贷款基准利率向成都社支付自二○○七年三月二十六日起至该款项实际给付日止的利息；2、杜某赔偿成某中介服务费人民币一万三千六百元；三、杜某赔偿成某房屋溢价款损失人民币一百七十五万六千四百八十元；四、成某给付杜某二○○七年三月二十六日至二○一三年七月二十三日期间房屋使用费人民币五万八千二百四十元八角七分，并按照每月三千八百三十五元标准给付杜某自二○一三年七月二十四日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费；五、驳回成都社的其他诉讼请求；六、驳回杜建芝的其他反诉请求。
【案件评析】
法院怎样认定导致房屋买卖合同解除买、卖双方各自应承担的责任？
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
本案涉案房屋系央产房，尚不具备上市交易的条件，故双方无法继续履行已经签订的《房屋买卖合同》，该合同已经生效判决予以解除。由于合同中约定杜某同意在签约后一年半将涉案房屋过户给成某，现杜某不能履行该合同义务，其行为应当认定为违约行为。当然，由于涉案房屋的属性，成某亦在交易前已经知悉，其应当对该交易以及履行后果尽到足够的注意义务，亦可以避免损失的发生。因此，原审法院判决认定对导致合同的解除由杜某承担主要责任，成某承担次要责任的处理是正确的。
【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
1、第九十七条：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。
2、第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
3、第一百一十三条第一款：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
4、第一百一十九条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
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